房地产行业进入洗牌期，如何买房更安全？
2021-09-30 张磊 山西晚报
停工、延期交房、降价……省城楼市问题频出 行业进入洗牌期，如何买房更安全？ 去年至今，房地产行业仿佛笼罩在阴霾之下，部分大鳄级房企负面消息不绝于耳，影响了置业者及地产从业者的信心。 以省城为例，短短一年来已售期房工地停工、名盘超长延期交房、楼价降幅超过15%、车位卖出白菜价等雷人事件不断曝出，依靠高杠杆疯狂扩张的个别房企曾深埋的债务黑洞正在浮出水面。
A 期房有问题咋处理？ 近期，多个曾上榜国内排行榜百强的房企品牌被媒体曝出资金周转出现问题，部分地区的楼盘被迫停工。 房子是百姓生活的重要组成部分，在当前大环境下，房产也是家庭资产的重要体现。一旦楼盘烂尾，意味着大部分家庭的大宗财产会受到重大损失。买到可能烂尾的商品房，如何能将损失降到最小？ 首先，开发商不按合同约定按时交房，已经构成违约，购房者可以要求开发商承担违约责任，支付相应的滞纳金。其次，如果项目满足购房合同中的解除条件，购房者可以提出解除购房合同，并要求开发商返还已经支付的购房款及利息，进而要求开发商承担相应的违约责任。 某房产项目销售经理王先生表示，购房者在购房之前，可以提前上网查看开发商的各类信息，如房企旗下有项目因资金周转不佳出现烂尾情况，那么该房企的其它项目极有可能因连锁反应，出现无法按时交付的情况。同时，要通过“企查查”“天眼查”等平台查询开发商的注册资金以及开发资历，在购买房产时，最好选择注册资金较大的企业，避免因资金链断裂出现烂尾的风险。 他同时建议购房者，在相同地段的项目中，一定要仔细对比楼盘之间的配套设施以及是否为精装修房，同等条件下低于市场均价的项目，购房者要了解分析降价原因。通常而言，短期内、少量房、有节点、幅度小的售房打折促销是楼盘冲业绩的常见手段，但长期且所有房源逢推盘即大幅降价，靠低价来极速回款的楼盘和品牌则要谨慎选择，这说明房企回款的迫切度已到了无力考虑品牌长远运营的地步。目前，省城及全国各地面临风险的项目，主要原因是开发商资金不充沛，且未满足预售条件急于开盘的现象仍然存在。这类项目的资金状况很难快速好转，所以，眼下不选五证不全的项目仍是买房的第一原则。 如果业主预判所购买的项目可能烂尾，能够退房是最好的选择。北京金诉律师事务所王佳红表示，根据法律规定，在3种情况下，购房人可以要求退房，分别是：符合法定的退房条件、符合合同约定的退房条件以及协商一致的退房。 项目工程进展不顺，有烂尾迹象，购房者最好马上求援专业人士及律师，前期做足调查工作，发现开发商在项目中存在违法行为，即可通过多方施压，最终与开发商协商解决退房事宜。 需要注意的是，若是合同有效，符合解除合同条件的，解除权需要在合同解除权规定行使期间内行使，否则解除权消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 B延期交房该咋办？ 除烂尾无法交付外，项目延期交房也令购房者头疼。近日，山西晚报收到不少购房者关于房屋延期交付的投诉和线索。例如，位于太原杏花岭府东街与东中环交汇处某项目，项目将延期交房294天；位于南内环和东中环交汇处的某楼盘，业主收到“无责延期”交房通知，延迟交房时间长达249.5天；位于龙城大街的某项目，合同约定在2021年12月20日交房，该项目称因疫情防控影响，交房日期推至2022年3月20日前交付。更有所谓的“品牌房企”项目，未按约定时间交房，至今尚未知会业主。 山西晚报记者了解到，因疫情、环保限工影响，省城2018年、2019年销售的项目不约而同出现延期交房，延期时长有长有短。但延期交房长达9个多月的状况，确实增加了业主的经济负担，影响了业主落户、子女入学、工作成本等日常生活，令业主难以接受。业主们认为，疫情及环保的限工令，均发生在冬季采暖期，即北方地区建设工地普遍执行的停工期、工人春节的休假期。在业主看来，交房延期的原因是房企周转资金不畅、内部管理不佳、工程进展无序、企业股东变更等问题，开发商却偏偏借疫情和环保的限工令来免责，令人非常气愤。 太原华贸硅谷所律师李宁表示，购房者和开发商没有特别约定的情况下，只有发生不可抗力的情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任。房企要主张延期交房为不可抗力造成的，应当提供相关机构的证明文件证明该情况符合法律认可的不可抗力条件。山西晚报记者查阅相关资料了解到，疫情及环保限工令对多数项目的顺利交房造成了影响，属于延期免责的范畴。但在同等条件下，优秀房企会结合历年环保限工令周期，与工程方协商调整施工节奏，做好延期预案，及时通知业主，尽可能缩短延期时长。面对楼市风暴，不同楼盘的抗风险能力、品牌保护及危机化解能力可见一斑。 根据《商品房销售管理办法》(建设部第88号令)第三十条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。” 山东海利丰律师事务所律师国丰华表示，经常遇到这样的情况：部分购房者在购房合同中对延期交房赔偿金未曾约定。在这种情况下，按照最高人民法院的司法解释，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果消费者要求退房，也可以按照已交房款乘以同期银行贷款利率及延期交房时间来计算赔偿。 律师李宁称，开发商提出不进行现金赔偿，而要求用物业费抵顶延期交房赔偿，这种情况要注意。如果开发商交房后牵扯到第三责任方物业公司，那么应该得到业主和物业公司同意，并且赔偿价值应该与约定或法定的损失赔偿价值相一致才可以。上述这种赔偿方式最好由购房者、开发商和物业管理公司签订一个三方同意的合同作为证明，避免入住后出现物业不认账等不必要的风险。 C现房准现房相对安全 期房的风险被众人熟知，相比较而言，现房、准现房收房的安全系数高。山西晚报记者了解到，准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。而现房就是已经具备交房条件甚至是已交房的楼盘。 但山西晚报记者在调查中发现，一些楼盘瞅准眼下购房者对交房担忧的心态，从宣传口径上对不符合销售要求、存在安全隐患的现房、准现房加以包装，误导购房者出资买房。 以准现房为例，其实际性质仍属于期房，没有预售五证的“准现房”“现房”不能买。在太原市场上，有过多起违规预售“准现房”烂尾的案例。例如长风东街某楼盘，主体早已封顶，但由于证件不全，封顶后楼盘迟迟无法完成内部装修，水、电、气、暖等设施无法入场，导致烂尾数年无法解决。 与期房、准现房相比，五证齐全的现房是收房安全系数最高的楼市产品。需要提醒购房业主的是，现房往往房源数量有限，是一个楼盘中所剩尾房，楼层、户型会有瑕疵，业主如对地段和区域不了解，对现房的选择要谨慎。记者了解到，截至目前，太原市内配套成熟且有在售现房的项目有十几个，户型面积跨度大、覆盖全，全城主要热点板块内均有现房可售。购房者可根据自身需求，认真甄别后购买。 业内人士表示，购买现房、准现房时，仍然需要了解开发商实力。业主可通过太原房产局、太原住建局等的公开资料了解开发商的资质情况，对其综合实力有所判断；其次，购房者一定要到项目现场了解工程进度，看工地施工情况是否井然有序；最后，购房者要到开发商曾经开发的楼盘去实地调查，多征求已入住业主的建议。从性价比角度考虑，尾房越少即去化率高的现房，更值得拥有。 D二手房风险最小当前议价有空间 相比期房、准现房，购买地段不错、产权清晰、运营成熟的二手房风险最小，但由于市场低迷，目前二手房价格议价空间大、选择多，对于急于有房入住的业主来说，这是个好消息。 据中国房地产数据研究院最新统计报告显示，9月第3周，太原楼市二手房挂牌价从10768元调整为10751元，呈持续下跌趋势；而近一个月来，在售二手房周库存为30092套、30353套、30789套。成交价一路走低，库存量增加，这样的市场给了置业者议价空间。 在此背景下，不少中介经纪人都感觉到：“二手房有价无市，就是好地段、价格一向坚挺的二手房，也有了一定的议价空间。”乐居润美中介的经纪人告诉山西晚报记者，因为二手房市场持续低迷，在长时间没人看房的情况下，很多着急卖房收钱的房东会降价出售二手房。 山西晚报记者在多个二手房挂牌网站上看到，房东愿意在原来房价的基础上降价5%的情况时有发生。一位经纪人说，就近期太原二手房房价趋势来看，随着房地产市场结构调整、价格回落的态势持续，未来二手房挂牌价格会更加亲民、理性。 目前，太原二手房和新房房价一样“南高北低”。据贝壳最近90天的数据来看，小店区成交821套、万柏林区成交801套、迎泽区成交567套、杏花岭区成交548套、晋源区成交382套、尖草坪区成交92套。目前看，小店区的长风街、南中环、晋阳街、龙城大街，以及万柏林区的长风西街、长风商务区算是太原的核心地段，二手房交易量更活跃。 |